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广泛的解释落实方法分析

　　特區政府介紹︰为规范本澳物业管理市场，提高管理服务水平，满足特区内居民和商户需求，经广泛征集意见和深入研究分析基础上，制订本专责政策。本文参照澳门物业管理行业相关法律、法规并结合实际情况制订，从广泛解释的角度全面细化落实方法，为特区物业管理提供规范化管理的参考和依据。

　　一、广泛解释落实物业管理的方法
1.物业管理的基本解释
物业管理是指对物业进行管理、维护和保养的活动，包括建筑、设备、设施、场地等方面。专项物业管理是指在物业管理基础上，根据特定需要，对该领域内的特定物业进行专业管理和服务的行为。物业管理的目的是保障物业正常使用、延长使用寿命及提升物业价值。
表1 物业管理概述表

　　项目管理内容涉及领域  操作细节及相关规定
一
建筑结构        质量管理，定期检查维护。参照《澳门建筑工程管理规定》。二物业管理经营    收费管理，合理调整。参照《澳门经营性收费管理办法》
三环境卫生        清洁维护，巡查监督。参照《澳门市容环境卫生管理规定》。
四安全保障        消防安全，治安防护。根据《澳门治安管理处罚法》规定。五绿化设施        绿化保护，养护管理。参考《澳门园林绿化管理条例》。六其他配套设施    附属设施，经营管理。参照《澳门物业设备管理规定》

　　2.各项物业管理的具体方法
2.1工程结构的管理
根据《澳门建筑工程管理规定》，物业管理必须坚固耐用，确保建筑结构安全。具体措施包括：
-开展日常巡查、定期检测和重点维护；
-对建筑物、构件和结构进行加固和修复；
-使用新工艺、新材料和技术提高结构安全；

• 将工程质量与施工单位资质和信用挂钩。

　　2.2经营性物业管理
物业经营性收费与管理关系密切。根据《澳门经营性收费管理办法》，物业服务企业应合理收费并公开明示，遵守调整规范。具体措施如下：
-提前公布收费标准明细，及时调整；
-与物业使用人签订规范服务合同，明确权益义务；
-遵循政府主管部门制定的服务收费标准并执行备案；
-实施服务标准化，提高服务质量。

　　2.3环境卫生管理
参照《澳门市容环境卫生管理规定》，物业管理应保障环境卫生，具体措施如下：
-对清洁管护区域开展日常巡查；
-定期进行环境清洁及特种清洗；
-防止建筑垃圾、生活垃圾对环境影响；
-积极预防传染病并控制相关危险因素。

　　2.4 安全保障
物业管理还需保障业主和用户人身、财产安全。根据《澳门治安管理处罚法》，各项措施如下：
-保障公共秩序并开展消防安全常态化检查；
-依法处理治安隐患，调处治安纠纷；
-定期检查消防设施完好性，编制应急预案；
-协助处理刑事和治安案件，为侦查提供帮助。

　　2.5 园林绿化管理
结合《澳门园林绿化管理条例》，物业管理需加强绿化设施维护：
-经常检修保养各种绿化设施器材；
-及时检查修复绿化设施损坏，并进行预防；
-发现园林绿化纠纷，说服化解，调解不了的，及时上报；
-对破坏园林绿化设施的行为进行查处。

　　2.6处理其他配套设施管理
参照《澳门物业设备管理规定》，物业设备维护管理注意事项如下：
-与供电、供水单位建立良好联系，共享相关信息；
-各种附属设备由专业技术人员按规范定期维护；
-保障供电、供水具有可靠性、持续性；
-涉及人员密集场所，定期检查电梯、锅炉等设备。

　　二、广泛解释落实各项物业管理方法的具体措施
分析物业管理各项要素，针对性出台具体措施，一般包含以下内容：

　　1.加强制度建设
制订相应的规章制度和工作规范指导
-完善物业企业资质、岗位职责、操作规程；
-制定物业服务质量考核评价体系，同步达标；
-明确行业监督管理要求，开展随机检查和监督；
-充分利用大数据绘制建筑图纸数据信息；
-强化行业自律管理，加快行业协会建设。

　　2.完善检查机制
根据行业需要，开展实施检查
-物业公司定期进行自查，对路面硬化、安全出口、疏散指示等开展项目检查；
-特区政府落实内容检查，监督在日常、预防为主；
-管理部门综合统合各部门，专项执法力量进行多领域执法检查；
-狠抓重点治理，对治理突出问题进行典型个案分析；
-执法检查范围应逐步延伸，开拓新业务范围。

　　3.加大监管力度
不断提升监管强度和管理强度
-研究制定物业管理企业信用管理相关措施；
-实施物业服务分级管理制度；
-主城区配齐住宅物业服务企业；
-严格落实特种设备、住宅品质的要求。

　　4.强化培训指导
加强相关培训及管理，提升管护能力
-定期组织物业主管部门的培训课程和学习培训；
-定期对物业服务企业进行业务工作指导；
-开展公益讲座、先进典型事例推广；
-推广新型优秀管理模式，品牌示范效应；
-引进先进理念，推广科学合理方法。

　　5.细化职能部门
针对各领域管理部门细化职能分工
-结构：工程质量监督，工期进度把控，行业资质管理
-经营：监督检查违规行为、经营性价格收费
-环境：日常监管作业，特种工种人员培训。
-安全：监督检查社会企业，消防安全管理。
-绿化：维护管理绿地面积，绿化词语规划
-设施：城市市政设施属地管理，供水供电充足

　　综上所述，本文从广泛解释物业管理的角度详细分析落实方法，同时涵盖各项物业领域。根据港珠澳特区政策文件，制定相关职能、内容和准则，有利于物业行业的规范化发展。希望各企业充分贯彻实施，为人文宜居港珠澳增光添彩。以下是主要参考资料：

　　1.物业服务管理办法 http://www.baidu.com/政策法规/物业管理/物业办法2.澳门市容环境卫生管理规定 http://www.baidu.com/政策/澳门市容环境管理3.澳门治安管理处罚法 http://www.baidu.com/法律/澳门治安管理处罚法 END